险资活水加速流向不动产物流仓储等领域备受关注

平安人寿近日披露，收购三家公司100%股权，以达到100%持有三个物流园区资产的目的。2023年以来，险资对不动产投资热情升温，险资活水流向不动产市场呈现出加速态势。从投资偏好来看，险资进一步转向追求长期稳定现金流回报的不动产物权资产，核心城市高性价比办公类、商业类地产以及产业园、仓储物流等持有型不动产在险资中的受追捧程度明显提升。总体来看，有稳定现金流、有退出渠道的不动产项目，更受险资青睐。

寿险巨头投资物流园

2月19日，平安人寿公告称，公司收购鹤山市合能商贸有限公司、维龙(江门蓬江)供应链管理有限公司(简称“维龙蓬江”)、安华维龙(西咸新区)仓储服务有限公司三家公司100%股权，以达到100%持有位于江门鹤山、江门蓬江及西安空港的三个稳定运营物流园区资产的目的。目前，该投资项目已完成平安人寿内部审批并已签署股权收购协议等交易文件。

对于此次收购，平安人寿相关负责人回应中国证券报记者称:“该交易属于常规的资产配置安排。”

“仓储物流等投资标的属于物流基础设施行业，也属于民生工程方向，具有收益稳定、韧性较强等特点，安全性、稳健性高，符合保险资金资产负债匹配标准。”一位大型险企人士表示。

经梳理发现，平安人寿是险资投资房地产领域的“领头羊”之一，近年来在大宗不动产交易方面持续发力并大手笔加码投资，包括以330亿元收购凯德集团旗下六个来福士资产包的部分股权、以50多亿元接手北京远洋锐中心项目以及以不超过73.33亿元投资4个北京、上海产业园区及研发办公项目等。

险资加码不动产

事实上，2023年以来，险资活水流向不动产市场呈现出加速态势。平安人寿、友邦人寿、海保人寿、大家人寿、中邮人寿、泰康人寿、太保寿险、建信人寿等多家险企发布了40多份关于大额不动产投资的信息披露公告。

从投资标的来看，北京、上海重要地段的存量不动产项目受到险资青睐。业内人士指出，核心城市、核心区域的高性价比项目，是险资配置资产、平衡收益与风险的常见选择。

易居研究院研究总监严跃进表示，相关项目大多位于经济发达城市的核心地段，资产质量较好，将为后续获取长期稳定收益奠定基础。

从近年来险资不动产投资偏好来看，也出现了一些变化，包括进一步转向追求长期稳定现金流回报的不动产物权资产。专家表示，这类资产可以贡献长期稳定的现金流，且相较于固定收益类产品而言，具有更好的通胀避险属性，较好契合了保险资金的长期收益要求。

看重“募投管退”机制

“近年来，险资在配置不动产方面，对办公类、商业类以及康养地产、长租公寓、产业园区、物流仓储等领域具有一定偏好。”前述大型险企人士表示:“尤其是产业园区、物流仓储领域有稳定现金流、有退出渠道的不动产项目，更受险资青睐，险资能够通过公募REITs退出，项目流动性有保证。”

险资投资公募REITs，也更偏爱底层资产为产业园和仓储物流的项目。据克而瑞研究中心统计，若按险资战略配售的相对占比计算，国泰君安东久新经济REIT、中金普洛斯REIT、建信中关村REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏合肥高新REIT5只以产业园、仓储物流为底层资产的公募REITs产品，险资对其战略配售的相对份额占比在20%以上。若按险资战略配售金额计算，中金普洛斯REIT的战略配售金额排名首位，为近14亿元。建信中关村REIT、华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT，险资对其战略配售金额均超过3亿元。

多位行业人士透露，国际成熟市场险资的不动产配置比例一般在10%左右，而国内险资这一领域的配置比例相对较低，即便是头部险资机构的投资比例一般也未超过5%，未来扩展的空间可期。

业内人士预计，总体来看，险资投资不动产具备持续动力，随着公募REITs等金融工具日趋成熟，“募投管退”链条完整闭环，越来越多的优质不动产项目有望获得险资的支持。